Vừa qua, Bộ Tài chính đã gửi công văn tới UBND các tỉnh, TP trực thuộc trung ương về việc chống thất thu thuế trong hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng bất động sản, đề nghị các địa phương siết chặt việc kê khai giá khi chuyển nhượng bất động sản. Bởi lẽ, việc chuyển nhượng bất động sản hai giá xảy ra khá phổ biến trên thực tế nhằm trốn thuế, giảm thuế. Hành vi này là vi phạm pháp luật và tiềm ẩn nhiều rủi ro như bị xử phạt hành chính, mất tiền thậm chí bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Trong khuôn khổ bài viết, Luật Nguyễn Cảnh sẽ gửi tới các bạn đọc những kiến thức pháp luật cơ bản về vấn đề đang nóng này.
1. Chuyển nhượng bất động sản “hai giá” là gì?
Chuyển nhượng bất động sản hai giá là việc chuyển nhượng một bất động sản nhưng các bên lập hai hợp đồng chuyển nhượng với hai giá khác nhau nhằm trốn, giảm số thuế, lệ phí phải nộp.
Khi chuyển nhượng bất động sản hai giá các bên thường lập 02 hợp đồng như sau:
– Hợp đồng thứ nhất là hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, hợp đồng này được sử dụng để khai nộp thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ và đăng ký biến động theo quy định (đăng ký sang tên). Giá chuyển nhượng tại hợp đồng này thường thấp hơn nhiều so với giá thực tế mà các bên thỏa thuận nhằm giảm số tiền phải đóng thuế. Theo quy định tại khoản 11 Điều 2 Nghị định số 12/2015/NĐ-CP ngày 12-2-2015 của Chính phủ quy định: Thì giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
a) Trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá đất hoặc giá đất trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá do UBND cấp tỉnh quy định thì giá chuyển nhượng đất là giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng theo quy định của pháp luật về đất đai.”
Như vậy, bảng giá đất của UBND cấp tỉnh quy định là căn cứ tính thuế đối với trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng. Tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu cứ 05 năm UBND tỉnh sẽ ban hành một bảng giá đất. Hiện tại, tỉnh Bà Rịa- Vũng Tàu đang áp dụng bảng giá đất theo Quyết định số 38/2019/QĐ-UBND của Chủ tịch UBND tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu ban hành ngày 20/12/2019 quy định bảng giá các loại đất định kỳ 5 năm ( Từ 01/01/2020 đến 31/12/2024).
– Hợp đồng thứ hai là hợp đồng không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong hợp đồng này là “giá thực tế” mà bên nhận chuyển nhượng trả cho bên chuyển nhượng.
2.Những rủi ro khi chuyển nhượng bất động sản hai giá
a) Dễ xảy ra tranh chấp và mất tiền
Việc các bên chuyển nhượng thỏa thuận lập hai hợp đồng với hai giá khác nhau có thể dẫn đến tranh chấp, trường hợp này rủi ro thuộc về bên chuyển nhượng (bên bán).
Khi có hai hợp đồng, trong đó chỉ có một hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực thì theo quy định hợp đồng này sẽ có hiệu lực và được pháp luật bảo vệ.
Nói cách khác, pháp luật sẽ ghi nhận hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực với giá thấp hơn nhiều so với “giá thực tế” và khi đó bên chuyển nhượng dễ “bị mất tiền” nếu bên nhận chuyển nhượng chưa trả hoặc chưa trả hết số tiền chênh lệch.
Ngoài ra, rủi ro sẽ thuộc về bên nhận chuyển nhượng nếu hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (theo khoản 2 Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015). Khi đó, bên nhận chuyển nhượng chỉ nhận được số tiền trong hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp chứng minh tồn tại hợp đồng theo giá thực tế.
b) Bị xử phạt vi phạm hành chính
Căn cứ Điều 17 Nghị định 125/2020/NĐ-CP quy định xử phạt hành vi trốn thuế như sau:
– Phạt tiền bằng 01 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có từ một tình tiết giảm nhẹ trở lên khi thực hiện một trong các hành vi vi phạm sau đây:
“…
b) Không ghi chép trong sổ kế toán các khoản thu liên quan đến việc xác định số tiền thuế phải nộp,không khai, khai sai dẫn đến thiếu số tiền thuế phải nộp hoặc tăng số tiền thuế được hoàn, được miễn, giảm thuế, trừ hành vi quy định tại Điều 16 Nghị định này;”.
– Phạt tiền bằng 1,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế mà không có tình tiết tăng nặng, giảm nhẹ
– Phạt tiền bằng 02 lần số thuế trốn đối với người nộp thuế có 01 tình tiết tăng nặng.
– Phạt tiền bằng 2,5 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có 02 tình tiết tăng nặng.
– Phạt tiền bằng 03 lần số tiền thuế trốn đối với người nộp thuế có từ 03 tình tiết tăng nặng trở lên.
Ngoài việc bị phạt tiền, người bị xử phạt còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả, đó là buộc nộp đủ số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước.
Trường hợp hành vi trốn thuế đã quá thời hiệu xử phạt thì người nộp thuế không bị xử phạt về hành vi trốn thuế nhưng người nộp thuế phải nộp đủ số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tính trên số tiền thuế trốn vào ngân sách nhà nước trong thời hạn mười năm trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.
Trường hợp người nộp thuế không đăng ký thuế thì phải nộp đủ số tiền thuế thiếu, số tiền thuế trốn, tiền chậm nộp tiền thuế cho toàn bộ thời gian trở về trước, kể từ ngày phát hiện hành vi vi phạm.
c) Truy cứu trách nhiệm hình sự
Tại Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017 quy định các chế tài về tội trốn thuế. Tùy theo tính chất và mức độ nguy hiểm cho xã hội của tội phạm mà bị xử lý theo các khung phạt khác nhau, cụ thể như:
* Khung hình phạt thứ nhất
Căn cứ khoản 1 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 sửa đổi, bổ sung 2017, người chuyển nhượng quyền sử dụng bất động sản “hai giá” nhằm trốn thuế với số tiền từ 100 đến dưới 300 triệu đồng thì bị phạt tiền từ 100 – 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
Hoặc trốn thuế dưới 100 triệu đồng nhưng đã bị xử phạt vi phạm hành chính về hành vi trốn thuế hoặc đã bị kết án về Tội trốn thuế hoặc về một trong các tội quy định tại các điều 188, 189, 190, 191, 192, 193, 194, 195, 196, 202, 250, 251, 253, 254, 304, 305, 306, 309 và 311 của Bộ luật Hình sự, chưa được xóa án tích mà còn vi phạm thì bị phạt tiền từ 100 – 500 triệu đồng hoặc phạt tù từ 03 tháng đến 01 năm.
* Khung hình phạt thứ hai
Khoản 2 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 quy định phạm tội thuộc một trong các trường hợp sau đây, thì bị phạt tiền từ 500 triệu đồng đến 1.5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 01 – 03 năm:
– Có tổ chức.
– Số tiền trốn thuế từ 300 triệu đồng đến dưới 01 tỷ đồng.
– Lợi dụng chức vụ, quyền hạn.
– Phạm tội 02 lần trở lên.
– Tái phạm nguy hiểm.
* Khung hình phạt thứ ba
Khoản 3 Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 quy định phạm tội trốn thuế với số tiền 01 tỷ đồng trở lên, thì bị phạt tiền từ 1.5 tỷ đồng đến 4.5 tỷ đồng hoặc phạt tù từ 02 – 07 năm.
Ngoài hình phạt chính như trên, người phạm tội có thể bị phạt tiền từ 20 – 100 triệu đồng (hình phạt bổ sung này chỉ áp dụng khi hình phạt chính là phạt tù). Tóm lại, người chuyển nhượng bất động sản “hai giá” nhằm trốn thuế có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự với hình phạt chính là phạt tiền hoặc phạt tù có thời hạn đến 07 năm theo quy định Điều 200 Bộ luật Hình sự 2015 được sửa đổi, bổ sung 2017.
Trên đây là nội dung tổng quát về chuyển nhượng bất động sản hai giá và một số rủi ro khi chuyển nhượng bất động sản hai giá. Bạn đọc cần lưu ý những rủi ro trên đây là những rủi ro cơ bản và đó là những quy định chung của pháp luật. Thực tế có thể phức tạp và đa dạng hơn nên nhiều trường hợp không thể tự mình giải quyết. Do đó, nếu cần tư vấn hãy liên hệ với Luật Nguyễn Cảnh để được giải đáp, tháo gỡ.
Đặng Hồng
