Việc sở hữu một mảnh đất, một căn nhà là mơ ước cháy bỏng của biết bao gia đình Việt. Tuy nhiên, gánh nặng tài chính đôi khi khiến ước mơ ấy trở nên xa vời, đặc biệt là khi phải nộp một khoản tiền sử dụng đất lớn.Thấu hiểu được điều này, Nhà nước có chính sách cho phép ghi nợ tiền sử đất, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân hoàn thiện pháp lý về đất đai. Trong bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Cảnh sẽ nêu chi tiết các trường hợp được phép ghi nợ tiền sử dụng đất, thời hạn ghi nợ và thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất để bạn đọc tham khảo.
1. Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất
Theo khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP, có hiệu lực từ ngày 15/8/2025, quy định:“Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ;”
Đồng thời, tại khoản 1 Điều 26 Nghị định 88/2024/NĐ-CP: “Đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất quy định tại khoản 3 Điều 111 của Luật Đất đai là người được bố trí tái định cư mà tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất tái định cư, nếu có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện bàn giao mặt bằng theo đúng tiến độ.”
Như vậy, theo các quy định nêu trên, đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất gồm:
– Hộ gia đình, cá nhân khi cấp sổ đỏ lần đầu: Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất.
– Hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư : Người được bố trí tái định cư mà tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất tái định cư, nếu có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện bàn giao mặt bằng theo đúng tiến độ.
– Trường hợp tặng cho/thừa kế đất đang ghi nợ: Nếu người nhận tặng cho hoặc thừa kế là hộ nghèo, hộ cận nghèo, vẫn được tiếp tục ghi nợ tiền sử dụng đất.
2. Thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất
Đối với hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất khi được cấp Giấy chứng nhận lần đầu, thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất cũng được điều chỉnh linh hoạt hơn so với quy định cũ. Cụ thể, điểm c khoản 3 Điều 3 Nghị định 226/2025/NĐ-CP quy định: “Thời hạn nợ tiền sử dụng đất của đối tượng quy định tại điểm a khoản này được tính cho đến khi người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất và phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi thực hiện các quyền này; trường hợp tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thì người nhận tặng cho thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo và người nhận thừa kế được tiếp tục ghi nợ”.
Trường hợp người được bố trí tái định cư mà tiền được bồi thường về đất nhỏ hơn tiền sử dụng đất phải nộp khi được giao đất tái định cư có ghi nợ tiền sử dụng đất thì theo khoản 4 Điều 26 Nghị định 88/2024/NĐ-CP thì thời hạn nợ tiền sử dụng đất được quy định như sau: “ Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều này phải nộp đủ tiền sử dụng đất còn nợ trước khi chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp thừa kế hoặc tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì người nhận thừa kế, nhận tặng cho được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận thuộc hộ nghèo, hộ cận nghèo thì tiếp tục được ghi nợ”.
Thời hạn ghi nợ tiền sử dụng đất cho các nhóm nêu trên kéo dài đến trước thời điểm phát sinh giao dịch về quyền sử dụng đất, thay vì giới hạn 05 năm như quy định cũ. Sự điều chỉnh này thể hiện chính sách linh hoạt hơn của Nhà nước để giảm gánh nặng tài chính ban đầu cho người sử dụng đất.
3. Thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất
Theo khoản 2 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định thủ tục ghi nợ tiền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân như sau:
Bước 1: Đối với trường hợp ghi nợ tiền sử dụng đất của người được bố trí tái định cư quy định tại khoản 3 Điều 111 Luật Đất đai 2024, người sử dụng đất có nhu cầu ghi nợ tiền sử dụng đất nộp Đơn đề nghị ghi nợ tiền sử dụng đất và giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được ghi nợ tiền sử dụng đất cùng với hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật (trong đó bao gồm: Quyết định giao đất tái định cư và Phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt) tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông.
Bước 2: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông rà soát, kiểm tra hồ sơ của người được ghi nợ quy định tại điểm a, điểm b khoản này và lập Phiếu chuyển thông tin gửi đến cơ quan thuế và các cơ quan liên quan theo quy định; trong đó tại Phiếu chuyển thông tin phải có nội dung về đối tượng được ghi nợ, thời hạn sử dụng đất được ghi nợ theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP; đồng thời trả Giấy hẹn cho người được ghi nợ theo quy định.
Bước 3: Căn cứ Phiếu chuyển thông tin do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông chuyển đến, cơ quan thuế tính và ban hành Thông báo theo quy định để gửi đến hộ gia đình, cá nhân, Cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan liên quan (nếu cần) trong thời hạn không quá năm (05) ngày làm việc, kể từ ngày ban hành thông báo.
Bước 4: Căn cứ Thông báo của cơ quan thuế, hộ gia đình, cá nhân nộp số tiền sử dụng đất không được ghi nợ (nếu có) vào ngân sách nhà nước theo thông báo của cơ quan thuế và nộp chứng từ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông để được cấp Giấy chứng nhận.
Bước 5: Cơ quan thu ngân sách nhà nước theo quy định của pháp luật về quản lý thuế có trách nhiệm thu tiền sử dụng đất theo Thông báo của cơ quan thuế và cung cấp chứng từ cho hộ gia đình, cá nhân; đồng thời chuyển thông tin về số tiền thu được của hộ gia đình, cá nhân đến các cơ quan liên quan theo quy định.
Bước 6: Căn cứ chứng từ mà hộ gia đình, cá nhân nộp, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc cơ quan có chức năng quản lý đất đai hoặc bộ phận một cửa liên thông trả Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân theo quy định; trong đó tại Giấy chứng nhận có nội dung về số tiền sử dụng đất ghi nợ và thời hạn ghi nợ theo quy định tại khoản 1 Điều 22 Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
Kết lại, chính sách ghi nợ tiền sử dụng đất giúp giảm gánh nặng ban đầu khi làm sổ đỏ, nhất là với hộ tái định cư, hộ gia định, cá nhân được cấp sổ lần đầu và hộ nghèo/cận nghèo theo quy định. Lưu ý: khoản nợ sẽ được ghi trên Giấy chứng nhận và phải trả hết trước khi chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn… Để thực hiện thuận lợi, người dân nên kiểm tra kỹ mình có thuộc diện ghi nợ tiền sử dụng đất, chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, giữ các thông báo của cơ quan thuế và liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi cục thuế để được hướng dẫn cụ thể.
