Theo quy định pháp luật khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì các bên phải lập hợp đồng chuyển nhượng và phải được công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, nếu bên nhận chuyển nhượng chỉ nhằm mục đích đầu tư kiếm lời mà không sử dụng lâu dài thì thường các bên sẽ thỏa thuận lựa chọn hình thức khá phổ biến là xác lập hợp đồng ủy quyền. Vậy, khi giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền có tiềm ẩn rủi ro không? Nội dung bài viết dưới đây, Luật Nguyễn Cảnh cùng bạn đọc giải đáp vấn đề này.
1.Thế nào là chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền?
Căn cứ theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 (BLDS 2015): “Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền, bên ủy quyền chỉ phải trả thù lao nếu có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.”
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền là việc trên thực tế hai bên thỏa thuận mua bán, giao nhận tiền, tuy nhiên về mặt pháp lý thay vì ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì các bên tiến hành ký kết hợp đồng ủy quyền. Bên bán sẽ ủy quyền cho bên mua được phép chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn, cho thuê… bên mua được thực hiện quyền như chủ sử dụng đất.
Hiện nay, hình thức mua bán này rất phổ biến đặc biệt là đối với hoạt động mua đi bán lại để kiếm lời, bởi vì sau khi ký hợp đồng ủy quyền thì bên mua có thể chuyển nhượng ngay cho người khác, trong khi đó nếu các bên ký kết hợp đồng chuyển nhượng thì phải tiến hành thủ tục đăng ký biến động sau đó bên mua mới chuyển nhượng lại được cho người khác. Việc ký kết hợp đồng ủy quyền được thực hiện nhanh chóng, thuận tiện nhưng vẫn đảm bảo được tính pháp lý cho các bên tham gia giao dịch. Song, hình thức giao dịch này vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro cho cả hai bên.
2. Rủi ro khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền
2.1. Bất động sản chưa hoàn toàn thuộc về bên nhận ủy quyền
Theo quy định tại Khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Tham chiếu quy định trên thì việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được cho là hoàn tất khi các bên phải thực hiện đăng ký biến động vào sổ địa chính tại cơ quan đăng ký đất đai tại địa phương. Nhưng khi thực hiện hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng hợp đồng ủy quyền thì bên nhận ủy quyền (bên mua) không thể đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mặc dù đã hoàn tất việc thanh toán mà giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác lập quyền sử dụng cho người sử dụng đất và là một trong những căn cứ để bảo vệ quyền và lợi ích khi xảy ra tranh chấp.
2.2 Rủi ro khi người ủy quyền là chủ doanh nghiệp tư nhân, thành viên hợp danh trong công ty hợp danh.
Theo quy định tại điểm b khoản 1 Điều 177 và khoản 1 Điều 188 Luật Doanh nghiệp 2020 thì thành viên hợp danh trong công ty hợp danh, chủ doanh nghiệp tư nhân phải chịu trách nhiệm với toàn bộ tài sản của mình còn được gọi là trách nhiệm vô hạn đối với hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp, vì vậy trường hợp nếu doanh nghiệp kinh doanh thua lỗ thì chủ doanh nghiệp tư nhân, thành viên hợp danh phải dùng toàn bộ tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ (nếu có).
Quay lại trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền, trên thực tế đã hoàn tất việc chuyển nhượng, hoàn tất nghĩa vụ thanh toán tuy nhiên về mặt pháp lý quyền sử dụng đất chưa chuyển giao cho bên mua vì chưa đăng ký biến động vào sổ địa chính do đó vẫn thuộc về bên ủy quyền. Vậy nên, trường hợp bên ủy quyền là chủ doanh tư nhân, hoặc thành viên hợp danh trong công ty hợp danh kinh doanh thua lỗ và phát sinh nợ phải trả thì quyền sử đất được ủy quyền vẫn phải đưa ra để thực hiện nghĩa vụ thanh toán các khoản nợ. Trong trường hợp này sẽ ảnh hưởng đến quyền lợi của bên nhận ủy quyền.
2.3. Rủi ro khi đơn phương chấm dứt hợp đồng
Điều 569 BLDS 2015 thì bên ủy quyền và bên nhận ủy quyền đều có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền.
Đối với bên ủy quyền: Nếu ủy quyền có thù lao, bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải trả thù lao cho bên được ủy quyền tương ứng với công việc mà bên được ủy quyền đã thực hiện và bồi thường thiệt hại; Nếu ủy quyền không có thù lao thì bên ủy quyền có thể chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên được ủy quyền một thời gian hợp lý. Ngoài ra, bên ủy quyền phải báo bằng văn bản cho người thứ ba biết về việc bên ủy quyền chấm dứt thực hiện hợp đồng; nếu không báo thì hợp đồng với người thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết về việc hợp đồng ủy quyền đã bị chấm dứt.
Đối với bên nhận ủy quyền: Nếu ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào, nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền biết một thời gian hợp lý; Nếu ủy quyền có thù lao thì bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng bất cứ lúc nào và phải bồi thường thiệt hại cho bên ủy quyền, nếu có.
Pháp luật cho phép các bên dễ dàng đơn phương chấm dứt hợp đồng ủy quyền. Do đó, khi một trong các bên cảm thấy phúc lợi từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất này không còn tốt như mong muốn hay vì nhiều lý do khác thì vẫn có thể chấm dứt hợp đồng ủy quyền này bất cứ lúc nào, và người chịu thiệt sẽ là bên còn lại.
2.4 Hợp đồng ủy quyền chấm dứt nếu một trong các bên chết
Theo quy định tại khoản 3 Điều 422 Bộ luật Dân sự 2015:
“Hợp đồng chấm dứt trong trường hợp sau đây:
- Cá nhân giao kết hợp đồng chết, pháp nhân giao kết hợp đồng chấm dứt tồn tại mà hợp đồng phải do chính cá nhân, pháp nhân đó thực hiện;”
Như vậy, trong thời gian tìm người chuyển nhượng nếu một trong các bên là bên ủy quyền hoặc bên được ủy quyền (bên bán và bên mua theo thỏa thuận mua bán) chết thì hợp đồng ủy quyền sẽ đương nhiên chấm dứt. Hậu quả xảy ra là quyền sử dụng đất sẽ trở thành di sản của bên ủy quyền hoặc và chịu sự điều chỉnh của pháp luật về thừa kế. Còn trong trường hợp bên nhận ủy quyền chết, thì hợp đồng ủy quyền này cũng chấm dứt, nhưng người thừa kế của bên được uỷ quyền sẽ không được chia thừa kế đối với quyền sử dụng đất liên quan đến hợp đồng ủy quyền này.
2.5 Rủi ro trong việc nộp thuế thu nhập cá nhân
Theo điểm e khoản 5 Điều 2 Thông tư 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính quy định các khoản thu nhập phải chịu thuế:
e) Thu nhập từ việc ủy quyền quản lý bất động sản mà người được ủy quyền có quyền chuyển nhượng bất động sản hoặc có quyền như người sở hữu bất động sản theo quy định của pháp luật.
Theo Công văn 3373/TCT-TNCN ngày 20/9/2011 của Tổng cục Thuế: “Đối với các trường hợp giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán quyền sở hữu nhà ở mà thực hiện thông qua hợp đồng ủy quyền (được công chứng) xác định nội dung ủy quyền phù hợp với quy định của Luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật thuế TNCN thì cá nhân là người ủy quyền nộp thuế TNCN đối với thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trừ các đối tượng quy định tại khoản 1 và khoản 4 Điều 4 Luật thuế TNCN. Trường hợp người ủy quyền ủy quyền cho người nhận ủy quyền nộp thuế TNCN thay thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN thay người ủy quyền. Cá nhân là người nhận ủy quyền có thù lao khi thực hiện hợp đồng ủy quyền kể cả thu nhập nhận được từ việc được ủy quyền sử dụng tài sản thì người nhận ủy quyền phải nộp thuế TNCN.”
Theo đó, nội dung ủy quyền bao gồm quyền chuyển nhượng nên sẽ phát sinh thu nhập giữa người ủy quyền và người nhận ủy quyền. Vì sau khi ký hợp đồng ủy quyền các bên không tiến hành thủ tục đăng ký biến động do đó nhà nước không thể thu thuế thu nhập cá nhân đối người ủy quyền. Do đó, khi bên được ủy quyền bán đất cho người khác, lúc này bên mua tiến hành thủ tục đăng ký biến động thì sẽ bị đánh thuế 02 lần (thuế thu nhập cá nhân phát sinh từ hợp đồng ủy quyền vì bản chất đây là giao dịch chuyển nhượng và thuế thu nhập các nhân phát sinh từ hợp đồng chuyển nhượng) thay vì thông thường bên mua chỉ bị đánh thuế 01 lần.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất thông qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn rất nhiều nhiều rủi ro. Trong phạm vi bài viết, chúng tôi đã phân tích một số rủi ro khi giao dịch bất động sản bằng hình thức này. Hy vọng rằng bạn đọc sẽ cân nhắc lựa chọn cho mình hình thức chuyển nhượng bất động sản an toàn nhất để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
