Đầu tư đất nông nghiệp hiện đang là xu hướng mới, do giá thành rẻ hơn so với đất thổ cư rất nhiều, có khả năng sinh lời cao nếu chuyển đổi thành công từ đất nông nghiệp lên đất thổ cư… Tuy nhiên, việc đầu tư đất nông nghiệp vẫn tiềm ẩn rất nhiều rủi ro. Sau đây, Công ty Luật Nguyễn Cảnh sẽ chia sẻ với bạn đọc một số lưu ý cần nắm rõ trước khi đầu tư đất nông nghiệp để hạn chế các rủi ro:
1.Về đối tượng được mua đất trồng lúa
Tại khoản 3 Điều 191 Luật Đất đai 2013 quy định rõ về trường hợp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa:
“3. Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.”
Căn cứ khoản 2 và khoản 3 Điều 3 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2018 quy định rõ về căn cứ xác định cá nhân, hộ gia đình trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì cá nhân được hưởng lương thường xuyên, đối tượng đã nghỉ hưu, nghỉ mất sức lao động, thôi việc được hưởng trợ cấp xã hội thì không được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.
Do đó, không phải bất kỳ đối tượng nào cũng có thể được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
2. Điều kiện chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư
Hiện nay, nhiều người muốn nhận chuyển nhượng (mua) đất nông nghiệp với mục đích được chuyển lên đất thổ cư để sinh lời vì giá thành của đất nông nghiệp thường thấp hơn nhiều so với đất thổ cư. Do đó, người dân cần tìm hiểu rõ về điều kiện được phép chuyển mục đích sử dụng đất
Theo quy định tại khoản 2 Điều 59 Luật Đất đai 2013 thì đối với đất của hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư phải được phép của Ủy ban nhân dân cấp huyện nơi có đất.
Điều 52 Luật Đất đai 2013 quy định Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân theo căn cứ sau:
“1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
2.Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất.”.
Như vậy, trước khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp thì người mua cần phải tìm hiểu thông tin về thửa đất dự định mua có thuộc quy hoạch, kế hoạch được chuyển lên đất thổ cư hay không để phòng tránh các rủi ro.
3. Cách tính tiền sử dụng đất khi chuyển lên đất thổ cư
Căn cứ khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP, tiền sử dụng đất phải nộp khi chuyển đất nông nghiệp lên đất thổ cư được tính như sau:
* Chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất phải nộp = 50% x (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)
* Chuyển đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng sang đất thổ cư
Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở – Tiền sử dụng đất được tính theo giá đất nông nghiệp)
Người dân muốn mua đất nông nghiệp rồi sau đó xin chuyển lên đất thổ cư thì cần lưu ý về tiền sử dụng đất phải nộp. Có rất nhiều trường hợp phải nộp đến hàng trăm triệu đồng.
4. Hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Thêm một lưu ý mà người dân khi mua đất nông nghiệp cần biết đó là hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp là diện tích tối đa được phép nhận chuyển nhượng theo quy định.
Điều 44 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với từng loại đất là khác nhau.
Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối của mỗi hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích nông nghiệp được áp dụng đối với các hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, cụ thể như sau:
* Đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và đất làm muối:
– Không quá 30 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long.
– Không quá 20 ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương còn lại.
* Đất trồng cây lâu năm:
– Không quá 100 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
– Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
* Đất rừng sản xuất là rừng trồng:
– Không quá 150 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng.
– Không quá 300 ha đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi.
Trên đây là một số những lưu ý khi nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Nếu vẫn còn vấn đề vướng mắc liên quan đến chuyển nhượng đất nông nghiệp, bạn đọc vui lòng liên hệ Luật Nguyễn Cảnh để được các chuyên gia pháp lý của Luật Nguyễn Cảnh tư vấn chi tiết.
