Hiện nay, thực trạng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (còn được gọi là Sổ đỏ) vẫn còn rất phổ biến. Trường hợp chủ sử dụng đất muốn lập di chúc đối với thửa đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì có thực hiện được không? Để giải đáp thắc mắc trên, mời bạn đọc cùng Công ty Luật Nguyễn Cảnh tìm hiểu một số quy định pháp luật có liên quan.
1. Có lập di chúc đối với đất chưa được cấp Sổ đỏ hay không?
Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết. Ở đây tài sản thừa kế là quyền sử dụng đất nên việc lập di chúc còn phải đáp ứng được quy định theo Điều 188 Luật Đất đai 2013 như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
Bên cạnh đó, tại điểm c khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 còn quy định: “Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự”.
Khoản 1 Điều 168 của Luật Đất đai 2013 quy định:
“Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Theo quy định trên, với trường hợp nhận thừa kế thì người sử dụng đất có thể thực hiện quyền khi có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có giấy tờ về đất theo Điều 100 Luật Đất đai 2013 hoặc sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai theo Điều 101 Luật Đất đai 2013. Như vậy, dù thửa đất chưa có Giấy chứng nhận nhưng có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận thì chủ sử dụng đất vẫn có thể lập di chúc định đoạt thửa đất trên.
2. Di chúc đất chưa có Sổ đỏ có công chứng, chứng thực được không?
Căn cứ quy định tại điểm d khoản 1 Điều 40 Luật Công chứng năm 2014 và điểm c khoản 1 Điều 36 Nghị định 23/2015/NĐ-CP về hồ sơ yêu cầu công chứng, chứng thực phải có: “Bản sao giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng hoặc bản sao giấy tờ thay thế được pháp luật quy định đối với tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng trong trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến tài sản đó”
Do đó, khi chủ sử dụng đất yêu cầu công chứng di chúc với tài sản thừa kế là đất không có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, văn phòng công chứng và UBND nơi thực hiện chứng thực sẽ từ chối yêu cầu công chứng, chứng thực do thiếu hồ sơ. Như vậy, theo quy định của pháp luật thì chủ sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không thể công chứng, chứng thực di chúc.
3. Hình thức lập di chúc đối với đất không có Sổ đỏ như thế nào?
Theo quy định tại Điều 635 Bộ luật dân sự năm 2015: “Người lập di chúc có thể yêu cầu công chứng hoặc chứng thực văn bản di chúc”. Như vậy, di chúc về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được lập thành văn bản và không bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Trường hợp Văn phòng công chứng và UBND xã, phường từ chối công chứng, chứng thực di chúc đất chưa có sổ đỏ thì người để lại di sản có thể lựa chọn 1 trong 2 hình thức theo điều 628 BLDS 2015 để định đoạt di sản của mình sau khi chết:
Hình thức thứ nhất: Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng: Đối với trường hợp người sử dụng đất lập di chúc không có người làm chứng, người để lại di chúc phải tự viết và ký vào bản di chúc theo quy định tại Điều 633 BLDS 2015.
Hình thức thứ hai: Di chúc bằng văn bản có người làm chứng: Trường hợp người lập di chúc không tự mình viết bản di chúc thì có thể tự mình đánh máy hoặc nhờ người khác viết hoặc đánh máy bản di chúc, nhưng phải có ít nhất là hai người làm chứng. Người lập di chúc phải ký hoặc điểm chỉ vào bản di chúc trước mặt những người làm chứng; những người làm chứng xác nhận chữ ký, điểm chỉ của người lập di chúc và ký vào bản di chúc theo quy định tại Điều 634 BLDS 2015.
Về lựa chọn người làm chứng cho việc lập di chúc, mọi người đều có thể làm chứng cho việc lập di chúc, trừ những người sau đây:
- Người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật của người lập di chúc;
- Người có quyền, nghĩa vụ tài sản liên quan tới nội dung di chúc;
- Người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi.
Căn cứ theo quy định pháp luật nêu trên, thì trường hợp người sử dụng đất chưa được cấp sổ đỏ thì vẫn lập được di chúc nhằm định đoạt thửa đất của mình dưới hình thức di chúc không có người làm chứng hoặc di chúc có người làm chứng.
Trên đây là những chia sẻ của Công ty Luật Nguyễn Cảnh về việc lập di chúc đối với đất chưa được cấp sổ đỏ. Nếu vẫn còn vấn đề vướng mắc liên quan đến việc lập di chúc đối với đất chưa được cấp sổ đỏ, bạn đọc vui lòng liên hệ với chúng tôi để được các chuyên gia pháp lý tư vấn chi tiết.
Hoài Liêm
